不動産投資は2018年の投資対象として魅力があるのかを調べます

２０１８年に素人が不動産投資で稼げるのかを調べます

実は、僕はこのブログをはじめる前から、不動産投資をすることを決めていました。

その理由はこんな感じです。

僕の両親は以前に住んでいた家を未だに空き家状態で所有しています。

固定資産税と電気・水道代だけ払い続けている状態です。

この状態は経済的なマイナスが大きいので、どうするかを決める必要があります。

最近になって、両親がこの家の処遇を僕に任せてくれると言い出しました。

両親は後期高齢者なので、大きなことの決断や実行をする行動力はもうあまりない感じです。

僕は唯一の兄妹の姉を２年前になくしています。両親の歳を考えると、空き家はいずれ僕が相続することになります。

相続税対策も含めて、今から空き家の処遇を僕が決める必要があります。

その土地に賃貸物件を建てて貸して利回りを得られるのならば、そうしようと思っています。

無理そうであれば、素直に売るべきかもしれません。

そのためには、最近の不動産投資の状況を大まかに把握する必要があると思ってます。

２０１８年現在の賃貸物件はどの程度、投資物件として回っているのか。

そして、それが２０２０年の東京オリンピックまでどのような状況になると予想されるのか。

東京オリンピックが終わった後の予想はどうか。

まずは、不動産投資全体の状況を把握し、その後に両親所有の空き家物件を使った不動産投資が可能なのかを探っていくつもりです。

素人の不動産投資は「空き家」が鍵になるかもしれない

そういったわけで、実は僕はこのブログをはじめる前から、不動産投資関係の本などをある程度読んで、すでに情報を集め始めてています。

そうしたところ、どの不動産投資関係の本にも必ず書いてあったことがありました。

これからの日本の住宅は、どんどん空き家が増えていくということです。

平成２５年の総務省発表のデータでは、全国平均の空き家率が１３．５％にも達しています。

平成４０年の空き家率は、総務省の予想で３０．２％にもなるとのことです。

１０年後には、日本全国の家の約３戸に１戸が空き家になってしまうのです。

日本の人口の減少にともなって世帯数も減っていくのですが、それに対するハウスメーカーなどの住宅の供給は大して減らないとの予想です。

ここまで凄まじい勢いで日本全国の空き家が増えていくとなると、日本の住宅事情は空き家問題が中心になってくると言っても過言ではないのかもしれません。

それに伴って、不動産投資に関しても、空き家に関するものが中心になる可能性があるのではないでしょうか。

これからの不動産投資は場所がすべてになる

僕は空き家問題に特化した本も何冊か読んでみたのですが、基本的に空き家は「売るべき」と書いてある本が多かったです。

ですが「戸建て賃貸」という、あえて戸建ての家を建てて一軒丸ごと貸す不動産投資を推している本もありました。

また、なかなか売値もつかないような一軒家を買って、最低限のリフォームをして貸すという方法を勧めている本も多かったです。

空き家の処し方を書いた本はいろいろありました。空き家問題の重要性が伺えます。

ただ、どの空き家対策本にも共通している内容がありました。

それは、その空き家の所在地の人口の増減が最重要だということです。

不動産投資では「空室」が一番まずいことは自明です。

なので、郊外の人口の減少が顕著な地域での不動産投資は絶望的なようです。

郊外のボロ家を二束三文で買い叩いて、それを最低の賃料で賃貸に出すというヤクザっぽい手法もあるようなのですが、それは素人には無理でしょう。

となると、これからの人口の減少が加速していく日本で不動産投資をしようとするならば、一部に存在する、これからも人口の増加が望める都市部での不動産投資が良いとなるようです。

両親の空き家はギリギリですが・・

僕が不動産投資を考えている、両親が所有している空き家は、その地区の人口の増減でいくと、ギリギリセーフの土地です。

微妙な地区ですが、一応東京２３区内です。

なので、僕は一連の不動産投資の情報を集めてみようと思った次第です。

ですが、やはり厳しいのかもしれません。

空き家はかなりのボロ家なのです。おそらく、立て直さないと人に貸すことは無理だと思われます。

リフォーム程度でマシになるレベルのボロさではないです。

となると、先ほどの「戸建て賃貸」を新築で行うくらいの選択肢しかないように感じます。

一軒家に玄関をいくつか作って、複数の部屋をアパートのように貸している賃貸物件も存在します。

そういった選択肢も考えましたが、おそらくこれはとてもキツいです。

未だに人口が増加している都内でも、アパートやマンションは飽和状態と言っていいくらい供給過多になっています。

アパートやマンションは、新築などのプレミアのつく状態でなければ、満室は望めない状態です。

先ほどの、一軒家をアパートのようにする物件は、普通のアパートやマンションに比べて優位性がほとんどありません。

このご時世でそういった物件を建ててしまうと、確実に空室を作ってしまう結果になると思われます。

新築の戸建て賃貸ならば、周りの賃貸物件に比べての優位性やプレミアム感は多くあります。

僕は、両親の空き家を使って賃貸物件を作るのならば、これしか道はないと思ってます。

土地を売った資金で他の資産運用をすればいいかも

家を建てるのには、手間も時間もかかります。

例えそれでそれなりの利回りを得られたとしても、その家と土地を売った資金でもっと良い資産運用ができるのならば、そちらの方が賢いかもしれません。

僕がこれから両親所有の空き家を使って資産運用を考えるのならば、常に「売った金で運用」と天秤をかけて考えていく必要があります。

この辺りは当ブログの主題です。

素人が投資先を模索していくのが当サイトの主題なので、不動産投資が投資先の選択肢に入り得るかをよく調べてまとめて行こうと思ってます。

ただ、僕の場合の不動産投資は、相続税対策が絡んできます。

なので、結果として「僕は戸建て賃貸に投資しましたが、相続税対策分の差し引きを考えると、一般的には戸建て賃貸はおすすめできません」のような結末になるかもしれません。

そのような報告も、資産運用の投資先を考えている方には多少なりとも参考になるはずなので、なるべく具体的にことの顛末をまとめて報告して行こうと思っています。